00:00:04: Es ist Zeit für Immobilien.

00:00:06: In den großen Städten werden wieder mehr Häuser und Wohnungen verkauft.

00:00:10: Was taugt eine vermietete Immobilie?

00:00:12: Wann lohnt sie sich und worauf es bei der Vermietung zu achten?

00:00:16: Darüber spreche ich gleich mit Jürgen Michael Schick, einem Makler aus Berlin und Kenner der Immobilienwirtschaft.

00:00:21: Und damit herzlich willkommen zu einer neuen Folge des FACET Podcasts Finanzen und Immobilien.

00:00:26: Mein Name ist Jan Hause.

00:00:28: Schön, dass Sie dabei sind.

00:00:29: An diesem Dienstag, den siebten Oktober.

00:00:33: Das ist eine Podcastfolge unterwegs.

00:00:35: Ich bin in München auf Deutschlands größter Immobilienmesse der Expo Real.

00:00:40: Hier sind viele Immobilienunternehmer zu Besuch.

00:00:42: Es gibt viele Stände von größeren und kleineren Unternehmen.

00:00:46: Es wird sich hier natürlich ausgetauscht über die Immobilienwirtschaft, über die Geschäftslage, über die Stimmung, die doch wieder ein bisschen positiver geworden ist.

00:00:55: Aber es ist auch vorsichtig und es gibt Zurückhaltung.

00:00:58: Bisschen abwarten ist immer noch angesagt, angesichts der Lage, wie sich es weiterentwickelt.

00:01:04: Darüber werde ich auch gleich mit unserem Gast sprechen, aber davor gebe ich Ihnen noch den Hinweis, dass dies hier eine frei verfügbare Folge des FHZ Podcasts Finanzen und Immobilien ist.

00:01:16: Die anderen Folgen bekommen Sie mit einem FHZ Plus-Abo.

00:01:19: Das können Sie dann zum Beispiel mit Apple Podcast verbinden oder auch in der FHZ App anhören.

00:01:26: Und dann haben Sie Zugriff auch auf ältere Folgen und auf andere Folgen.

00:01:30: Zum Beispiel können Sie sich dann von vor einer Woche anhören, das Gespräch mit Michael Hünseler.

00:01:37: oder aus der Woche davor mit Ulrich Höller.

00:01:40: Das eine geht es um die Kapitalanlage, beim anderen geht es auch um Immobilien.

00:01:44: Und sie haben eben weitere Zugriff auf alle möglichen Folgen.

00:01:47: Das können Sie gerne abschließen.

00:01:49: Und jetzt geht es weiter mit dem Gespräch über Immobilien und vor allem vermietete Immobilien.

00:01:57: Ich begrüße Jürgen Michael Schick.

00:01:59: Er ist Geschäftsführer des eigenen Unternehmens Schick Immobilien in Berlin und ist ein Markler von vor allem Mehrfamilienhäusern, richtig?

00:02:05: Richtig, guten Morgen Herr Hauser.

00:02:07: Schön, dass Sie da sind.

00:02:08: Wir wollen ein bisschen sprechen über den Markt, was sich da tut.

00:02:11: Wie ist denn die Preisentwicklung bei Ihnen für Mehrfamilienhäusern?

00:02:14: Also der Wohninvestmentmarkt in Deutschland, der ist ein Markt, in dem es wieder Zuwachszahlen gibt, wieder Pluszeichen, anders wahrscheinlich als in anderen Teilmärkten in dem Immobilienmarkt, also im Büroimmobilienmarkt beispielsweise oder im Handelssegment oder bei Logistik oder im Neubau.

00:02:32: Da tut sich der Immobilienmarkt nach wie vor schwer.

00:02:35: im Wohninvestmentmarkt, was also die Vermietete immobil gemeint.

00:02:39: Da gibt es überall Zubachszahlen und das ist, ehrlich gesagt, auch eine positive Botschaft, die wir jetzt in vielen deutschen Städten registrieren.

00:02:46: Lohnt sich das Geschäft des Vermietens denn auch mit mehr Familienhäusern oder einzelnen Wohnungen denn eigentlich hauptsächlich nur in den Großstädten aus ihrer Sicht oder geht das auch breiter?

00:02:56: Der Markt für Wohnanlagen und mehr Familienhäuser, der ist schon ein großstädtischer Markt wieder geworden.

00:03:03: Jetzt haben wir gerade Die fünfziggrößten Städte in Deutschland analysiert und stellen fest, dass die Marktanteile vor allem in den Ahrstädten deutlich steigen.

00:03:13: Also wenn man sich die...

00:03:14: Das sind die größten Städte Deutschlands, ne?

00:03:17: Also Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart.

00:03:20: Genau, und da gibt es überall jetzt deutliche Zuwachszahlen.

00:03:22: Also wenn man beispielsweise so ein Jahr, zwei tausend vierundzwanzig, was natürlich schon zurückliegt.

00:03:27: Aber jetzt ist es quasi von allen auch kommunalen Gutachterausschüssen komplett ausgewertet, so dass man auch alle Kauffälle kennt.

00:03:34: Also

00:03:34: das sind die zersättlichen Kaufpreise, nicht nur die Angebotspreise.

00:03:37: Genau,

00:03:38: nicht das, was in den Portalen manchmal rumschwirrt, sondern wirklich das, was abgeschlossen ist, was notariell beurkundet ist.

00:03:43: Und wenn man sich das dann anschaut und dann feststellt, Mensch, da gab es jetzt fast zwölftausend Verkäufe von Wohnanlagen und mehr Familienhäusern.

00:03:50: Und wenn man das vergleicht, so mit dem Vorjahr und dann feststellt, dass das Umsatzvolumen, also das Transaktionsvolumen um achtunddreißig Prozent gestiegen ist, dann ist das ja erstmal eine sehr positive Zahl.

00:04:01: Und wenn man sich anschaut, dass die Kauffälle auch gestiegen sind um vierundzwanzig Prozent, dann sind das positive Vorzeichen.

00:04:09: Und da stellt man fest, auch bei den Preisen ist in ganz vielen Städten in Deutschland sowas wie Preisstabilität erreicht.

00:04:15: Es gibt einzelne Gemeinden noch, wo die Preise noch leicht zurückgehen.

00:04:19: In dem größten Immobilienmarkt in Deutschland, in Berlin, da herrscht so was wie positive Seitwärtsbewegungen, aber schon seit vierundzwanzig Monaten.

00:04:26: Also da ist die Talsole durchschritten und da herrscht quasi Preisstabilität.

00:04:31: So im zweitgrößten Markt in Deutschland in München, das ist der teuerste Markt.

00:04:35: Da sinken die Preise aber noch.

00:04:36: Aber da sinken die Preise.

00:04:37: Im

00:04:37: Großen und Ganzen ist das doch so, dass jetzt Preisstabilität erreicht ist.

00:04:42: Und die neuesten Zahlen aus zwei tausend tausend fünfundzwanzig, die uns erreichen, Die sagen doch, na ja, eigentlich geht's wieder leicht nach oben.

00:04:49: Bei fünfzig Städten gibt's immer auch mal eine Ausnahme, aber das ist der große Trend.

00:04:52: Aber wenn für München die Preise, die Kaufpreise für mehr Familienhäuser sinken und die mieten ja aber nicht, sondern die steigen ja tendenziell, dann ist das ja eher ein lohnendes Geschäfte.

00:05:01: Genau, da sinken jetzt quasi diese Faktoren, also das Vielfacher der Jahresnetto-Kaltmiete, die man aufbringen muss, um dann ein solches Mehrfamilienhaus zu erwerben.

00:05:12: Natürlich sind das immer noch sehr stolze Quadratmeterpreise.

00:05:15: in Mün- In Berlin kostet so ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus fünftausend achthundert Euro.

00:05:19: In Berlin so.

00:05:22: In Berlin beispielsweise, zwei tausend zweihundert bis zwei tausend dreihundert Euro pro Quadratmeter.

00:05:28: In München Faktor einund dreißig in Berlin, zweiundzwanzig bis vierundzwanzig Fach.

00:05:33: Also da gibt es schon große regionale Unterschiede.

00:05:35: Das zweiundzwanzig Fach ist die Netto-Jahres-Kaltmittel, die sie nehmen und dann eben den zweiundzwanzigfachen Wert davon, der dann der Kaufpreis dafür ist.

00:05:44: Also

00:05:44: der Mietertrag, der wird dann multipliziert und dann weiß man so in etwa, wie kommt denn so ein Kaufpreis zustande.

00:05:49: Übrigens ganz interessant, wenn man sich mal den Anteil der in Deutschland anschaut.

00:05:55: Berlin, die deutsche Hauptstadt, hat beispielsweise im Wohninvestmentmarkt bezogen auf die fünfzig größten Städte, einen Marktanteil von vierundzwanzig Prozent, also fast ein Viertel.

00:06:05: Und wenn man dann noch die nächsten beiden großen Städte, nämlich Hamburg und München mit dazu nimmt, haben allein diese drei Städte, die wir so im Branchenjargon Top drei nennen, haben den Marktanteil von neununddreißig Prozent.

00:06:18: Also es läuft wirklich auf die großen Städte genau.

00:06:20: Genau,

00:06:20: wenn wir die Top-Sieben-Städte nehmen, sind wir sogar bei einem Marktanteil von fünf und fünfzig Prozent.

00:06:25: Also das ist jetzt so nach der Marktwende, nachdem der Superzyklus beendet war, schon auffällig, dass die Transaktionszahlen vor allem in den großen Städten steigen, einfach weil die jetzt wieder erschwinglicher sind als noch am Ende von dem Superzyklus.

00:06:39: Aber das ist auch das, was ich von größeren Anlegern und Investoren höre, dass die eben wirklich nur auf die großen Städte schauen und auch da in die Top-Lagen gehen.

00:06:47: amerikanischer Pensionsfonds hier in Deutschland anlegt, dann sagt die München was, aber kleinere Städte sind da unbekannt und nicht so realisierbar.

00:06:56: Ja, der Marktanteil der C und der D-Stätte, der ist also entsprechend kleiner.

00:07:01: Das sind dann zum Teil so zwölf oder unter zehn Prozent Marktanteil.

00:07:06: Da kann man bestimmt als Anleger, wenn man sich auskennt, auch gute Opportunitäten finden.

00:07:10: Aber so die ganz große Karawane geht jetzt wieder in die großen Städte, die natürlich auch alle Demografie sicher sind, wo es überall Zuzug gibt, da wo die Jobs sind, da wo die Universitäten sind, da wo eben auch diese Standorte ein Magnet darstellen.

00:07:24: Und das merken wir halt in den großen Städten.

00:07:26: Und was würden Sie für Tipps geben, wenn jemand jetzt sagt, ich überlege mir eine einzelne Wohnung zu kaufen und dann zu vermieten oder gleich ein größeres Mehrfamilienhaus, wahrscheinlich erst mal mit einer kleineren Wohnung anfangen.

00:07:36: Aber wie ist das denn?

00:07:38: Beraten Sie dann die Menschen auch, worauf zu achten ist?

00:07:41: Ja, auf jeden Fall.

00:07:42: Ich glaube, das ist ganz wichtig, dass wenn man einsteigt, das ist ja Ihre Frage, dass man dann vielleicht nicht gleich mit der größten Immobilie anfängt, sondern da ist es in der Tat ein guter Hinweis, dass man möglicherweise zunächst mal mit einer Eigentumswohnung anfängt, da auch so seine eigenen Lernerfahrungen sammelt.

00:07:58: Und dann ist zum Beispiel der wichtige Hinweis, gerade wenn es so um die erste Immobilie zur Vermietung geht, also nicht die zur Selbstnutzung, in die man mit der Familie einzieht, sondern die dann vermietet werden soll, dass man beispielsweise nicht mit Selbstnutzeraugen schaut, sondern dass man sich eher überlegt, ist das denn eine dauerhaft vermietbare Wohnung.

00:08:18: Und gibt es beispielsweise an dem Standort, in der Objektqualität, in der Mikrolage, auch in zehn, zwanzig und dreißig Jahren noch genügend Mietnachfrage.

00:08:28: Und dann muss die Wohnung möglicherweise nicht unbedingt so aussehen, wie sie mir persönlich gefällt, sondern die Frage ist ja einfach, gibt es da genügend Interessenten, wenn ich sie in zwanzig Jahren weiter vermieten möchte?

00:08:39: Und wenn man das klar für sich beantworten kann, beispielsweise, weil man sich in der Lage gut auskennt, weil es ohnehin im privaten Umfeld ist, da kennt man sich ja meistens.

00:08:48: in seiner eigenen Stadt ganz gut aus.

00:08:50: Dann wäre das sicherlich ein guter Beginn.

00:08:53: Und für diejenigen, die dann ein bisschen größer denken, wird dann häufig aus den ersten ein, zwei Eigentumswohnungen, möglicherweise auch ein kleines Mehrfamilienhaus, weil man da eben über die Gebäude Hülle und das Aussehen dann auch komplett alleine bestimmen kann und nicht in der Eigentümergemeinschaft steckt.

00:09:08: Was würden Sie sagen, muss man mitbringen, ein Eigenkapital zum Beispiel dafür oder auch an einem muss man sich gut auskennen?

00:09:14: Also wir erleben schon einen hohen Marktanteil von privaten Käufern, jetzt so im gesamten Wohninvestmentmarkt, die häufig einen Anteil von deutlich über fünfzig Prozent haben.

00:09:25: In Städten wie Berlin, würde man mal sagen, so zwei Drittel sind tatsächlich vermögende private Käufer, die eben über Eigenkapital verfügen.

00:09:33: Und das ist ja, glaube ich, auch die Erfahrung, wenn heute Kaufinteressenten zu ihrer Bank gehen und dann die Immobile finanzieren wollen, dass natürlich ein gewisser Eigenkapitalanteil gefordert wird.

00:09:43: der häufig liegt zwischen twenty-fünfunddreißig Prozent.

00:09:48: Und dann kommen ja auch noch die Kaufnebenkosten mit dazu.

00:09:50: Also man muss da schon ein bisschen erspartes.

00:09:52: Die Kaufnebenkosten

00:09:52: sind meist so zehn Prozent, ungefähr kommt dann auf die Grunderwerbsteuer an und anderes.

00:09:56: Exakt, genau.

00:09:58: Und die muss man natürlich dann als Erspartes da haben.

00:10:00: Und gerade für den Einsteiger ist ja auch immer der Hinweis, erlaubt, bitte, nicht den letzten Kreuzer für diese Wohnung auszugeben, sondern so ein bisschen Rücklage sollte noch vorhanden sein.

00:10:12: Wenn mal was kaputt geht, wenn mal was zu reparieren ist, wenn mal in Standhaltung notwendig ist, dann ist es ja schon wichtig, dass man das auch stemmen kann.

00:10:19: Also sich da vielleicht nicht ausziehen bis auf das letzte Hemd, nur um diese Wohnung zu kriegen, sondern dann lieber möglicherweise noch zu warten.

00:10:26: Aber für viele Käufer ist jetzt ehrlich gesagt auch so ein Wiedereinstiegsmarkt, weil die Preise eben doch anders sind als noch vor drei, vier Jahren.

00:10:34: Und deswegen sagen sich viele, jetzt ist eigentlich der Zeitpunkt, wo man sich positiv umschauen kann und das Kaufinteresse, also messbar, wieder wächst.

00:10:42: Genau, deswegen steigen auch die Transaktionen, wie Sie ja gesagt haben, wobei man dazu auch sagen muss oder ich muss dazu sagen, dass natürlich das Niveau in den Vorjahren sehr gering war, weil eben die Preise gefallen sind und viele die potenziell ihr Haus oder ihre Gebäude verkaufen wollten, dann doch zurückgeschreckt sind angesichts des geringen Preises, die ihnen angeboten wird.

00:11:03: Ja, haben Sie recht, Herr Hauser, das ist in der Tat so.

00:11:06: Aber deswegen zum Beispiel ist es für uns sehr spannend zu beobachten, dass die beiden größten Immobilienmärkte in Deutschland, Berlin und München, nicht nur das Jahr getroffen haben, sondern auch das eigentlich noch ganz gute Immobilienjahr, zwei Tausendzweiundzwanzig.

00:11:22: Da

00:11:22: fing dann die Krise so an mit der Unsicherheit und dem Krieg in der Ukraine.

00:11:25: Aber das

00:11:25: war eigentlich so über alles noch ein ganz Transaktionsstarkes Jahr.

00:11:30: Und wenn jetzt in Berlin und in München mehr Umsatzvolumen im letzten Jahr realisiert wurde als in zwei Tausendzweiundzwanzig und in zwei Tausendzweiundzwanzig, dann zeigt das, dass da sozusagen wieder der Grundoptimismus in diesen Markt zurückkehrt, weil die Rahmenbedingungen jetzt einfach wieder stimmen.

00:11:47: Und ist das auch Ihr Gefühl für dieses Jahr jetzt, was alles schon passiert ist?

00:11:51: Sie hatten ja sozusagen ausgewertet für deutsche Städte, für die größten deutschen Städte, was im vergangenen Jahr an den Gutachter-Ausschüssen rausgekommen ist.

00:11:59: Und jetzt für dieses Jahr haben Sie ja auch viel Geschäft gemacht.

00:12:02: Ja genau, und der Trend geht eigentlich genauso weiter.

00:12:06: Immer bezogen auf die Bestandsimmobilie, wir sprechen also nicht über Büro, wir sprechen nicht über Neubau, denn da gibt es eben ganz eigene immanente Probleme, aber bei den bestehenden Immobilien wächst die Nachfrage, weil, und das kann man relativ genau messen, es für viele so ein Wiedereinstiegsmarkt ist, weil die Preisübertreibungen aus diesem Superzyklus, der dann in den Jahr-Zwei-Zwanzig endete, weil die jetzt vorbei sind, weil man sich ans Zinsniveau akklimatisiert hat, so zwischen dreieinhalb und vielleicht drei Komma sieben Prozent, mit dem Zinsniveau kommen jetzt viele zurecht.

00:12:36: Und natürlich registrieren die Anleger auch, wir sprechen ja über die vermietete Immobilie, dass die Mieten zwar nicht mehr sprunghaft, aber doch sukzessive weiter steigen und dieses Delta zwischen Angebot und Nachfrage durch Neubau einfach nicht geschlossen wird, dass das die Nachfrage ist strukturell, zumindest in größeren Städten, in den Zuzugsregionen so positiv, dass sich eben viele sagen, da ist eine Grundnachfrage nach diesem Produkt da, sodass das jetzt auch so Sicherheit in vielleicht ja auch unsicheren Zeiten mit sich bringt und einfach ein hohes Thema an Wert, Stabilität für das eigene Portfolio, für die eigene Vermögensvorsorge spielt.

00:13:14: Und übrigens ein Gedankengang noch.

00:13:16: Viele sind jetzt mit dem Long Game unterwegs.

00:13:19: Also die sind langfristig orientiert.

00:13:21: Manche sagen beim Notartermin, na, das ist für die Kinder.

00:13:24: Also da sind ganz viele mit der Perspektive zehn, fünf, zehn, zwanzig Jahre am Start.

00:13:29: Was glaube ich auch für den Wohnimmobilienmarkt eine gute Nachricht ist, wenn Deutsche in ihrer eigenen Stadt langfristig in einen zu vermietenden Bestand investieren.

00:13:39: dann ist das ja auch ein positives Signal.

00:13:41: Also dann glaubt der Anleger an seinen eigenen Markt, an seine eigene Stadt, investiert da und ist da eben auch langfristig verpflichtet.

00:13:49: Ich glaube, das ist für die Vermieterseite, aber auch für die Mieterseite eine gute Nachricht.

00:13:54: Denn gerade bei den privaten Eigentümern erleben wir ja häufig so ein Leben und Leben lassen als Philosophie mit den Mietern und viele sagen auch, wäre vielleicht so ein bisschen eine professionelle Sprache, aber gefühlt ist das schon so, denn die Mieter sind ja irgendwie auch die Kunden und mit denen kommen die allermeisten Privat.

00:14:09: ja auch sehr gut zurecht, hat manchmal sogar einen relativ engen Draht, sodass das eigentlich auch für beide Seiten die Anbieter und die Nachfrager nach Wohnraum eine gute Nachricht ist.

00:14:19: Genau, langfristig ist ein guter Punkt.

00:14:22: In Immobilien kauft man jetzt ja nicht und verkauft sie einen Tag oder ein Jahr später, sondern die muss schon gehalten werden und Kredit ist auch aufzunehmen, der dabei ist.

00:14:30: Und beobachten Sie dann jetzt bei den Menschen, die Sie beraten, dass das wahrscheinlich auch Immobilien einfach ein Teil des Portfolios ist zu noch für anderen Vermögenswerten und Kapitalanlagen, oder?

00:14:40: Na, das ist ja unterschiedlich.

00:14:41: Es gibt natürlich auch Familien, die sind sehr stark investiert in Immobilien und die treffen wir möglicherweise.

00:14:48: auch wieder sozusagen an dem Verkaufstisch nur eher auf der Verkäuferseite.

00:14:54: Ja, also die sind dann vielleicht sogar so Personen identisch mit den Käufern, nur dreißig Jahre älter.

00:15:00: Ja, also wenn man vielleicht mit vierzig oder fünfundvierzig die Immobilienreise beginnt, ist das vielleicht eine andere Situation, als wenn man die Immobilie schon länger hat und jetzt vielleicht siebzig oder fünfundsiebzig ist und dann feststellt, na ja eigentlich würde ich ja lieber so die Komplexität meines Lebens.

00:15:17: ein bisschen reduzieren, ein bisschen Arbeit abbauen.

00:15:20: Und dann trennt man sich wieder von diesen Immobilien.

00:15:23: Heißt aber auch, da sind natürlich viele mit dabei, die sehr stark in Immobilien investiert sind.

00:15:28: Und für die zum Beispiel wäre dann unser Ratschlag.

00:15:30: Und also ein bisschen Liquidität rechts und links ist schon nicht schlecht.

00:15:34: Also für die eigenen Lebensplanungen, aber beispielsweise auch, wenn es dann um die Übertragung an die nächste Generation geht.

00:15:42: Häufig ist da Liquidität.

00:15:44: auch gewünscht.

00:15:45: Und nicht immer sind dann die Nachfolgenden, die Kinder und die Enkel genauso Immobilien affin, wie das möglicherweise der Patriarch ist, der dann oder die Patriarchin, die dann so einen Immobilienbestand aufgebaut haben, sich viel drum gekümmert haben, samstags die Treppe hoch in die Treppe runterlaufen und sich wirklich persönlich drum kümmern.

00:16:04: Das ist dann manchmal bei Kindern und Enkeln nicht mehr ganz so ausgeprägt.

00:16:08: Und dann treffen wir die wieder nur eher auf der Verkäuferseite und dann diversifizieren die natürlich auch quasi ihr Portfolio und kommen dann aus vielleicht so einer Überinvestition in Steine, dann auch in etwas ausgeglichenes.

00:16:21: Portfolio, was ich glaube, was gut ist.

00:16:24: Jetzt kommt ja der Winter.

00:16:25: Und da sagt man ja, wer gut streut, rutscht nicht aus.

00:16:29: Und ich glaube, der alte Anleger-Trick, der gilt nach wie vor.

00:16:32: Also Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil, aber bestimmt nicht alles.

00:16:35: Das ist ein guter Punkt, dass ich sagen, es entsteht natürlich Arbeit durch eine Immobilie, die man hat.

00:16:40: Das ist anders oder mehr auch zu tun als bei einem Aktien-ETF oder eine Immobilienform, den man kauft und dann einfach liegen lassen kann.

00:16:48: Um eine Immobilie und den Wert erhalten, muss man sich gut kümmern.

00:16:51: Wie nehmen Sie das wahr, setzen da viele auf Verwalter und geben das ab?

00:16:56: Oder ist es doch so, dass die da irgendwie auch Selbsthand anlegen und irgendwie mal wieder was selbst streichen müssen oder das alles doch dann abgeben wollen?

00:17:04: Ja, gute Frage, Herr Hauser.

00:17:05: Ich glaube, das gibt wirklich beides.

00:17:07: Also die, die natürlich mit einer Verwaltung zusammenarbeiten, weil die Dinge doch sehr komplex geworden sind.

00:17:12: Also eine Modernisierungsmieterhöhung am Küchentisch zu formulieren, das geht nicht.

00:17:17: Also viele brauchen dazu gar so rechtlichen Beistand, weil das so komplex und so kompliziert geworden ist.

00:17:22: Ich würde da auch jedem empfehlen es nicht selbst zu machen, denn dann kommt man ja schnell in so eine Lebensphase, wo neben den beruflichen vielleicht auch den privaten Anstrengungen plötzlich das Immobilienvermögen so viel Zeit in Anspruch nimmt.

00:17:35: Es soll ja eigentlich Freiheit bringen, aber dann bringt es Unfreiheit, zeitliche Unfreiheit.

00:17:39: Also deswegen würde ich immer sagen mit professioneller Hilfe.

00:17:43: Manche wollen es auch wirklich ganz alleine machen, aber da muss man aufpassen, spätestens wenn es ein paar Immobilien werden, wird das doch sehr komplex.

00:17:50: Aber eines stimmt natürlich, so in diesem Social Media Deutsch heißt es ja häufig Passives Einkommen, aber das ist gar nicht passiv.

00:17:56: Man muss sich schon drum kümmern und auch die Hausverwaltung muss sich natürlich führen, muss sich steuern, muss genau hingucken, muss ja wissen, was da passiert.

00:18:04: Eine gewisse physische Anwesenheit ist schon wichtig.

00:18:07: Dafür muss ich kein Bausach verständiger sein.

00:18:09: Ich muss jetzt auch nicht buchhalterisch jede Nachkommastelle überprüfen.

00:18:13: Aber so ein Grundgefühl für das, was in meiner Wohnung, in meinem Haus passiert, wäre schon ratsam.

00:18:18: Denn dann ist man als Eigentümer eben auch nah dran und sieht dann, was wirklich fällig ist.

00:18:24: Lässt dich sagen, was man für eine Rendite erzählt mit einem typischen Mehrfamilienhaus in Berlin?

00:18:29: Ja, das kann man gut sagen.

00:18:30: Also wir haben die Rendite ja quasi immer so als Kehrwert von diesem Multiplikator.

00:18:36: Ja, also wenn man das eins geteilt durch drei und zwanzig macht, zum Beispiel, dann ist man bei dieser Rendite, also bei der Verzinsung.

00:18:42: Und wenn wir die beziehen auf die.

00:18:44: Jahresnettokaltmiete und den Kaufpreis.

00:18:47: Dann kommen wir häufig auf so eine Rendite zwischen vier Komma fünf, vier Komma sieben, vielleicht sogar fünf Prozent.

00:18:53: Wovon dann noch die, wir sagen, nicht umlagefähigen Betriebskosten abgehen.

00:18:58: Aber diese Brutto Rendite, die ist dann so bei vier Komma sieben, fünf Prozent.

00:19:02: Aber und jetzt kommt der besondere.

00:19:05: Aspekt bei Immobilien, da die ja immer mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert werden, ist natürlich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital wesentlich höher als diese reine nackte Immobilienrendite.

00:19:19: Also diese vier Komma sieben Prozent.

00:19:21: Jetzt wird ja vielleicht einer sagen, Mensch, in meinem ETF habe ich aber vier Komma acht Prozent.

00:19:25: Ja, aber den kann ich nicht finanzieren.

00:19:27: Und deswegen ist, glaube ich, Das Thema, was die Immobilie so besonders und auch finanziell so attraktiv macht, natürlich der Blick auf die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

00:19:37: Und das ist, selbst wenn man heute mit sechzig-siebzig Prozent Fremdkapitalanteil nur noch arbeiten kann, weil es keine Vollfinanzierung gibt, dann ist aber die Eigenkapitalrendite immer noch zweistellig.

00:19:50: Und das macht natürlich die Immobilie sehr interessant.

00:19:52: Wir haben viel über die Vorteile jetzt gesprochen von der Immobilier, aber es gibt natürlich Risiken, haben sie auch ein bisschen angedeutet, damit das einerseits Arbeit macht, andererseits kann natürlich politisch viel passieren.

00:20:02: Da wollen wir auch gerne noch drüber sprechen.

00:20:04: In Berlin gibt es ja Pläne, dass die Vermieter auch schlecht angesehen sind und deswegen, da der Staat viel eingreifen soll.

00:20:13: Wie ist das genau da?

00:20:14: Also Berlin ist natürlich ein brodelndes Labor, wo wir schon verschiedene Vorschläge hatten, die dann jeweils über das Verfassungsgericht als nicht mehr standhaft beurteilt wurden.

00:20:26: Also beispielsweise diese exzessive Ausübung des Vorkaufsrechts wurde dann vom Bundesverwaltungsgericht unterbunden.

00:20:33: oder der sogenannte Berliner Mietendeckel.

00:20:35: Der wurde vom Bundesverfassungsgericht als Verfassungswidrig deklariert.

00:20:40: Der Versuch, da die verfassungsrechtlichen Grenzen auszutesten, der ist in Berlin besonders groß.

00:20:46: Deswegen gibt es im Moment ja auch den Gedankengang, ob man größere Immobilienbestände vergesellschaften kann.

00:20:52: Vergesellschaften heißt eigentlich Enteignen, oder?

00:20:55: Ja, das ist quasi so die kleine Schwester der Verstaatlichung.

00:20:58: Also es soll dann im Gemeindeigentum überführt werden.

00:21:01: Das ist Artikel fünfzehn Grundgesetz, wenn man das nebenher... Das ist eine schlafende Norm, die noch nie in Deutschland umgesetzt worden ist.

00:21:10: Sehr fraglich, ob das verfassungsrechtlich so möglich ist.

00:21:13: Und da gibt es jetzt eine Initiative, die das plant für größere Wohnungsbestände mit mehr als dreitausend Einheiten.

00:21:20: Es könnten ja viele Zuhörer sagen, naja, gut, bei dreitausend Einheiten bin ich nicht betroffen, kann mir egal sein.

00:21:25: Aber das tut natürlich einem Wirtschaftsstandort Deutschland ... schon erheblich weh, wenn dann durch die Hintertür einem die Immobilien genommen werden und es keine Entschädigung beispielsweise gibt in der Form, dass die Entschädigung dem Verkehrswert entspräche.

00:21:41: Also man baut da ein Familienvermögen auf oder ein gewerbliches Vermögen oder auch ein institutionelles.

00:21:47: Es ist eine Aktiengesellschaft wegen mir bei ganz großen Beständen.

00:21:50: Und dann kommt plötzlich die öffentliche Hand und sagt, das nehmen wir jetzt weg.

00:21:53: Das vergesellschaften wir jetzt und die Entschädigung, die liegt dann vielleicht bei vierzig oder fünfzig Prozent des Verkehrswertes.

00:22:00: Da hätten dann, glaube ich, viele mit einem etwas marktwirtschaftlicheren Blick auf die Dinge des Gefühl, na ja, bauen ist besser als klauen.

00:22:07: Aber das ist eine Diskussion, die ist jetzt sagen stark im Gange.

00:22:11: Aber das ist ja noch nicht alles umgesetzt, sondern es sind so Pläne.

00:22:14: Und da gibt es Umfragen, glaube ich, dafür.

00:22:16: Auch gerade Grüne und Linkspartei sind, glaube ich, dafür.

00:22:20: Ist das richtig?

00:22:20: Richtig.

00:22:21: Der Berliner Senat hat ganz klar gesagt, mit uns soll es keine Vergesellschaftung geben.

00:22:25: Aber beispielsweise hat die SPD-Fraktion, die ja auch am Berliner Senat, beteiligt ist, einen eigenen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung veröffentlicht.

00:22:33: Also diese Diskussionen sind am Laufen.

00:22:36: Aber das ist natürlich eine Extremform von Regulierung.

00:22:40: merken wir natürlich auch, dass die Regulierungsspirale sich weiter dreht, weil eben Wohnen immer auch ein Sozialgut ist.

00:22:48: Da hätten wir den Eindruck, wenn ich mal so auf die Bundesebene schaue.

00:22:52: Bin Ehrenpräsident des Immobilienverbandes IVD, die Immobilienunternehmer.

00:22:55: Stimmt,

00:22:56: Sie sind auch in Verbänden ganz aktiv gewesen und immer noch dabei.

00:22:59: Da ist man viel dran, auch in diesen mietrechtlichen Diskussionen.

00:23:02: Und da gibt es natürlich auch in dieser Legislaturperiode diverse Ansätze im Mietrecht weiter zu arbeiten.

00:23:08: Man nennt das dann etwas euphemistisch Harmonisierung des Mietrechts, aber eigentlich geht es um weitere Beschneidungen.

00:23:14: Beispielsweise, dass man an die Indexmiete rangeht, an die Kurzzeitvermietung, an die Möbliertivermietung oder das ist ein... preislimitiertes Vorkaufsrecht für die Kommunen gibt, die dann selber sagen können, das ist der Preis, nicht der, der im Notarvertrag zwischen Käufern und Verkäufern vereinbart wurde, sondern über ein Verkehrswert gutachten.

00:23:34: Da gibt es viele Beispiele.

00:23:35: oder der Mietwucherparagraf wird diskutiert oder ein Bußgeld über die Mietpreisbremse.

00:23:40: Also die Vorschläge sind da mannigfaltig und da haben sie recht.

00:23:44: Das ist natürlich für manche Eigentümer das Gefühl, na ja, hier bin ich ehrlich gesagt nicht so richtig gewollt.

00:23:50: Ja,

00:23:50: ich habe auch das Gefühl, es kommt so Unruhe auf unter Immobilien-Eigentümern, aber auch Interessenten.

00:23:55: Gerade für die Hauptstadt Berlin.

00:23:58: Will ich da jetzt noch mein Immobilier haben oder kann da irgendwie übermorgen etwas passieren, was gegen die Immobilie spricht?

00:24:04: Ich habe den Eindruck, dass es durchaus abhängig auch von der Phase, wo man im eigenen Leben steht.

00:24:09: Also jetzt komme ich nochmal zu dem Bild mit dem vierzig-fünfenvierzig-Jährigen.

00:24:12: Der hat möglicherweise den Eindruck, selbst wenn die nächste Regulierungswolke jetzt über diese Stadt zieht.

00:24:19: Ich mache das ja langfristig, ich spiele dieses Long-Game.

00:24:22: Und sichere mir hier einen Standort in der Hauptstadt der größten Volkswirtschaft Europas und die wird dauerhaft ihre Attraktivität behalten.

00:24:31: Ja, der hat einen ganz langfristigen Horizont.

00:24:34: Der vorhin schon angesprochene, siebzig, fünfundsiebzigjährige Eigentümer, der sagt vielleicht.

00:24:40: Naja, das wird mir jetzt aber politisch zu unsicher, dann trenne ich mich eben jetzt schon von meiner Immobilie.

00:24:45: Eigentlich wollte ich es erst in fünf Jahren tun, aber für den kann das dann möglicherweise, weil da ein gewisses Misstrauen gegenüber der öffentlichen Diskussion erwächst, da kann das dazu führen, dass es sich möglicherweise früher von seinen Beständen trennt.

00:24:57: Das erleben wir durchaus häufig.

00:25:00: Oder...

00:25:02: Auch mit der Begründung dann?

00:25:03: Explizit, ja.

00:25:04: Das hätte ja übrigens zur Folge, wenn die Privaten sich zurückzögern, was ich wie gesagt nicht feststelle.

00:25:11: Ich sehe nur, dass viele langfristige ältere Eigentümer sich dann aber von diesen Beständen unter anderem deswegen trennen.

00:25:17: Auch übrigens wegen dem Druck der energetischen Sanierung.

00:25:20: Viele haben da auch nicht so die Freude dran können es möglicherweise nicht, können es auch finanziell möglicherweise nicht so stemmen.

00:25:26: Wenn die sich aus dem Immobilienmarkt zurückziehen, bleiben aber natürlich strukturell auch eher größere Einheiten übrig.

00:25:33: Also da wo dann auch größere Vermieter, vielleicht auch größere gewerbliche Vermieter diese Rolle einnehmen, denn diese Häuser bestehen ja weiterhin.

00:25:41: Sie gehören dann eben einem möglicherweise professionelleren Eigentümer.

00:25:45: Und ob das dann für den Mieter immer die bessere Wahl ist, also tausche den privaten Eigentümer, der sich persönlich drum kümmert, weil er durchs Haus geht und seine Mieter mit Namen kennt, gegen eine größere Einheit aus, die dann vielleicht die Spielregeln noch besser nutzen kann zu ihren Gunsten.

00:26:03: Da weiß ich gar nicht, was für die Mieterinnen und Mieter die bessere Variante ist, aber ich habe so eine Ahnung.

00:26:08: Ich glaube, eine hohe Quote privater.

00:26:10: Eigentümer, die sich kümmern, tut dem Wohnungsmarkt schon sehr gut.

00:26:13: Es gibt einzelne größere Unternehmen, die unterwegs sind und eben viele Wohnungen haben, aber in groß sind es doch eher private Vermieter, die den Markt dominieren, oder?

00:26:21: Genau, zwei Drittel sind private Vermieter, auch häufig kleinen Vermieter, die die vermieteten Wohnungen in Deutschland besitzen.

00:26:28: Und eigentlich müsste man sich intensiv um diese kümmern.

00:26:31: Es gibt ja Diese Feststellung, eine Mieterstadt ist ja zugleich auch immer eine Vermieterstadt.

00:26:37: Und da muss man, glaube ich, eine gewisse Ausgewogenheit wieder erreichen.

00:26:41: Und so dieses Bewusste auseinanderdriften die Mieter auf der einen Seite und die Vermieter auf der anderen Seite wussten auch gerne heißt, Miethaje zu Fischstäbchen und wie man da so ein bisschen Stimmung macht in so einer Gesellschaft.

00:26:54: Das steht ja auf den Wahlplakaten bestimmter Parteien.

00:26:56: Dann ist das natürlich alles, sagen wir mal, Zündstoff für eine Diskussion, die dann vielleicht auch für den eigenen Wahlerfolg genutzt.

00:27:02: werden soll.

00:27:03: Nur das hilft dem Wohnungsmarkt nicht.

00:27:05: Das hilft aber ehrlich gesagt den Mietwohnungssuchenden nicht.

00:27:09: Denn was bräuchten wir ja stattdessen?

00:27:11: Stattdessen bräuchten wir mehr Engagement, mehr Neubau.

00:27:15: Eigentümer, die vielleicht auch eine Lückenschließung jetzt zum Neubau nutzen, die eine Aufstockung in ihrem Haus machen.

00:27:21: Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss ausbauen oder generell Kapitadanleger und Investoren, die in den Neubau investieren.

00:27:27: Aber wenn das so eine Nadestichpolitik ist, wo eigentlich permanent versucht wird, den sogenannten Investor zu verdrängen, zu vergraulen, aus der Stadt zu verjagen, ja, dann baut der Projektentwickler halt vor den Toren Berlins, dann baut er in Brandenburg, ja, denn da wird er eher in Ruhe gelassen.

00:27:42: Und wer ist nachher der Leidtragende, na der, der ne Wohnung sucht?

00:27:46: Also insofern ist mit dieser nahe der Stichpolitik eigentlich das Gegenteil von dem erreicht, was man vorgibt zu tun.

00:27:52: Denn die Mietwohnungssuchenden, die sind nachher diejenigen, die sich in der langen Warteschlange finden.

00:27:56: Und das ist ja ehrlich gesagt auch das Problem an dieser Vergesellschaftung Diskussion.

00:28:01: Dadurch entsteht ja keine einzige neue Wohnung.

00:28:03: Man wird Milliarden ausgeben für ein verfassungsrechtlich höchst fragwürdiges Instrument und es ist keine neue Wohnung entstanden.

00:28:11: Man könnte ja auch diese Milliarden in die Hand nehmen und dadurch neue Wohnungen schaffen, dann würden zusätzliche Wohnungen da sein für diejenigen, die sich nicht bequem gemacht haben in ihrer existierenden Wohnung, sondern die draußen stehen im Markt und dringend eine Wohnung suchen, weil sie möglicherweise über die Wechselfälle des Lebens aus ihrer bisherigen Wohnung ausziehen mussten oder neu in eine Stadt kommen.

00:28:32: Aber wenn die halt nichts finden, dann hilft ihnen so eine populistische Mietendiskussion leider gar nichts.

00:28:37: Also da müssten wir komplett den Fokus zurückführen auf die Frage, wie können mehr Wohnungen entstehen?

00:28:43: Ja, also nur mehr bauen hilft da.

00:28:45: Das kommt ja auch in anderen Städten vor, dass die eben über kommunale Wohnungsgesellschaften von privaten, auch größeren Konzernen, Wohnungen aufkaufen und die dann weiter vermieten.

00:28:55: Und da denkt man sich natürlich, wie Sie sagen, da könnten die ja mit dem Geld, das sie jetzt zum Kauf nutzen, eigentlich selbst Wohnungen bauen und würden dadurch den Markt erweitern.

00:29:03: Aber so ändert sich ja wenig daran, außer dass halt diejenigen, die bei kommunalen Wohnungsgesellschaften Wohnen Vorteile haben, aber alle anderen eben nicht.

00:29:12: Und da ist es so, ja auch in anderen Städten, in Großstädten, dass wer eine Wohnung sucht, das wirklich schwierig hat, wer sich eigentlich vergrößern will, weil die Familie zu wächst, wer in eine andere Stadt zieht, das geht für die ganzen Großstädte.

00:29:24: Frankfurt, Hamburg, München, Berlin, Köln sicherlich auch.

00:29:29: Dass es da wirklich schwierig ist und das wäre eine Wohnung dann irgendwie sucht, eine lange Schlange hat vor sich bei Wohnungsbesichtigung.

00:29:35: Da kann ja jeder auch dann auf die Gedanken kommen, dann miet ich mir nicht was, sondern such mir selbst was und kaufe eine Wohnung.

00:29:41: Ist das im Moment ein guter Weg?

00:29:45: Sehen natürlich, obwohl die Finanzierung jetzt anders ist als in der niedrigen Zinszeit, obwohl die Finanzierungskosten deutlich höher sind, dass auch die Eigennutzer und nicht nur die Kapitänleger die die Wohnung zur Vermietung suchen, dass die Eigennutzer durchaus zum Teil, weil sie keine Mietwohnung finden, dann eben doch sagen, suchen wir eben jetzt schon die Wohnung zum Kauf, zum Eigenbedarf.

00:30:12: Ja, das entdecken wir natürlich, ist aber ehrlich gesagt ja auch ein Fluchtreflex.

00:30:16: Also ich würde mir wünschen, dass die Menschen ins Eigentum gehen, weil sie sagen... Da sind wir frei, da machen wir Eigenvorsorge, da haben wir Haus und Hof.

00:30:25: Wir sind dann mehr zu Hause als in einer Mietwohnung, machen vielleicht auch uns den Traum von der eigenen Immobilie, von den eigenen vier Wänden wahr und haben dann vielleicht am Ende eines fleißigen Erwerbslebens auch sowas wie Mietfreiheit im Alter, was ja ein hoher finanzieller Vorteil ist, gegenüber den Mieterhaushalten, die dann eben die kompletten Kosten haben, hat dann ein Eigentümer.

00:30:48: in der selbstgenutzten Immobilie, im Einfamilienhaus, in der Eigentumswohnung so nicht.

00:30:53: Aber wenn die jetzt nur gezwungen sind, dahin zu gehen, weil sie keine Mietwohnung finden, dann ist das natürlich ein Ausweichreflex, der einem nicht gefallen kann.

00:31:01: Also ich glaube, wir müssen schon einen Wohnungsmarkt haben, wo es eine gewisse Fluktuationsreserve gibt, wo der Mietwohnungsuchende auch ein Angebot findet und wiederum aber auch der Käufer ein ausreichendes Angebot findet.

00:31:14: Also warum steigen Preise?

00:31:16: Na weil es zu wenig Angebot gibt.

00:31:17: Und das ist ja bei den Kaufimmobilien genauso wie bei den Mietimmobilien.

00:31:22: Und da kann man ja nur sagen, man kann ja in andere Länder schauen, überall da, wo etwas dereguliert wird, wächst plötzlich das Angebot, kommen mehr Wohnungen auf den Markt, entstehen zusätzliche Wohnungen.

00:31:32: Und das würde ja zu einem Ende des weiteren Preisanstiegs.

00:31:35: bei den Mietwohnungen führen, aber auch bei den Kaufimmobilien.

00:31:38: Ja, da müssen wir erst mal wirklich abwarten, ob wirklich so viel Deregulierung passiert, wäre natürlich zu wünschen aus ganz verschiedenen Gründen.

00:31:44: Im Moment ist ja eher zu erwarten, dass dann die Immobilienpreise Tennessee leicht noch ein bisschen steigen oder sich zumindest seitwärts bewegen und nicht wieder fallen.

00:31:53: Es gab ja einen großen Preissprung in den vergangenen zehn Jahren, würde ich so bemerken, dass die Immobilien wirklich teure geworden sind und die Finanzierung ist ja auch nochmal nicht ganz leicht.

00:32:04: Merken Sie, dass der Traum vom Eigenheim oder von der eigenen Wohnung eigentlich noch für viele greifbar ist?

00:32:10: Ja, die Erschwinglichkeit hat natürlich gelitten, also durch genau diese beiden Aspekte, weil die Finanzierung teurer geworden ist, aber natürlich auch unsere Baukosten und Baustandards, die Preise doch sehr weit nach oben getrieben haben.

00:32:22: Und die Jahre der Nullzinspolitik haben natürlich Diese Probleme, ehrlich gesagt, auch eher verschleiert, denn die hohen Baukosten waren ja vorher schon da.

00:32:33: Es fiel nun nicht so richtig auf, weil die Finanzierung nichts gekostet hat.

00:32:36: Und jetzt wird einem das natürlich offenbar, dass wir uns Baustandards leisten, die politisch gewollt sind, die aber auch im Markt gerne nachgefragt waren.

00:32:47: Baustandards, die wir uns aber eigentlich nicht mehr leisten können, weil wir weit über das Erschwingliche hinaus bauen und wahrscheinlich den mit Abstand höchsten Standard.

00:32:56: auch in Europa wieder haben im Neubau.

00:33:00: Da bauen wir für die Ewigkeit, während andere Länder halt für achtzig oder hundert Jahre bauen, auch gute Häuser, die dann aber eben bemerkenswert niedriger ausfallen.

00:33:09: Sie kennen ja diese Anamnese, dass wir heute über zwanzigtausend Bauvorschriften und Normen sprechen und dass eine Generation vorher vielleicht fünftausend waren.

00:33:17: Also diese Zunahme an Bauvorschriften in allen möglichen Bereichen von Schallschutz bis Lärmschutz bis energetische Anforderungen hat natürlich dazu geführt, dass Bauen so sehr viel teurer geworden ist als in der Vergangenheit, wo die Häuser wahrscheinlich auch trocken, warm und sauber waren.

00:33:35: Ja und auch heute noch stehen.

00:33:39: Dann

00:33:39: herzlichen Dank für die Einblicke.

00:33:41: Ja, sehr gerne.

00:33:42: Vielen Dank.

00:33:45: Und was nehme ich mit aus

00:33:46: dem Gespräch?

00:33:47: So eine vermietete Immobilie ist ein langfristiges Geschäft.

00:33:51: Wer eine Immobilie kaufen will und sie vermieten möchte, muss sich natürlich darum kümmern und auch diese Immobilien ein paar Jahre halten und nicht erst morgen oder in einem Jahr schon wieder abgeben wollen.

00:34:03: Das heißt, da ist auch Merksamkeit gefragt, mehr als vielleicht bei einer anderen Kapitalanlage.

00:34:09: Aber dann kann es sich doch auch lohnen.

00:34:14: Das war wieder eine Folge des FHZ Podcasts Finanzen und Immobilien.

00:34:19: Wenn Sie Fragen haben, Anregungen und Themenwünsche, schicken Sie uns eine E-Mail an podcast.frz.de.

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00:34:45: Bis nächste Woche.

00:34:46: Tschüss und machen Sie was aus Ihrem Geld.